Élagage des arbres : obligation du locataire ou du propriétaire ?

La question revient régulièrement en cas de location : qui doit élaguer les arbres ? Le locataire, le propriétaire, ou les deux selon les cas ? La réponse dépend du type d’intervention, de ce que prévoit le bail et de la législation en vigueur.

Cet article répond clairement à ces questions en distinguant les obligations de chaque partie, les règles de voisinage liées aux arbres et les recours disponibles en cas de litige.

1. Ce que le locataire doit faire : l’entretien courant du jardin

La loi du 6 juillet 1989, qui régit les locations privées, impose au locataire l’entretien courant du logement et de ses espaces extérieurs. Un décret du 26 août 1987 (modifié par le décret du 20 juillet 2004) établit précisément la liste des réparations locatives à la charge du locataire.

Pour le jardin, cette liste inclut la tonte régulière de la pelouse, le désherbage des allées et des massifs, la taille des haies basses et des arbustes, le nettoyage des caniveaux et des grilles d’évacuation.

L’élagage des arbres : entretien courant ou travaux importants ?

L’élagage des petits arbres et arbustes entre dans l’entretien courant. Le locataire doit tailler les branches basses qui gênent la circulation et couper les pousses de l’année sur les arbustes.

L’élagage des grands arbres (ceux qui nécessitent une nacelle, un arboriste grimpeur ou un matériel spécifique) ne constitue pas une réparation locative. Ce type d’intervention relève de la charge du propriétaire, car il nécessite une dépense importante que le locataire ne peut raisonnablement assumer.

Règle pratique : si l’élagage peut être réalisé depuis le sol avec des outils courants (sécateur, élégateur, échelon normal), c’est de l’entretien courant à la charge du locataire. Si l’intervention nécessite un professionnel et du matériel spécial, c’est le propriétaire qui en assume la responsabilité financière.

2. Ce que le propriétaire doit assumer

Le propriétaire conserve les obligations qui dépassent l’entretien courant. Il est responsable des travaux qui garantissent la sécurité, la structure et la salubrité du bien loué.

Élagage des grands arbres et sécurité

Si un grand arbre menace d’endommager le bien loué ou de causer un accident, le propriétaire a l’obligation d’intervenir. Un arbre dont les branches surplombent le toit, dont les racines soulèvent la terrasse, ou dont l’état sanitaire le rend dangereux, relève de la responsabilité du propriétaire.

En cas d’accident causé par un arbre laissé à l’abandon par le propriétaire, la responsabilité civile de ce dernier peut être engagée sur le fondement de l’article 1244 du Code civil (responsabilité du fait des choses).

Abattage d’un arbre

Le locataire ne peut pas abattre un arbre sans l’accord écrit du propriétaire. L’abattage constitue une modification du bien loué au sens de la loi du 6 juillet 1989. En cas d’abattage non autorisé, le propriétaire peut exiger une remise en état à la charge du locataire.

Le propriétaire lui-même doit vérifier si un permis de démolir est nécessaire avant tout abattage. Certaines communes protègent les arbres de plus de 30 ans ou de plus d’une certaine circonférence. La mairie est l’interlocuteur compétent pour connaître la réglementation locale.

3. Récapitulatif : qui fait quoi ?

4. Arbres et voisinage : les règles du Code civil

Le Code civil encadre précisément les relations de voisinage liées aux arbres. Ces règles s’appliquent indifféremment au propriétaire et au locataire occupant le bien.

Distances de plantation et hauteur des arbres

L’article 671 du Code civil fixe les distances minimales pour la plantation d’arbres en limite de propriété : 

• 2 m de la limite séparative pour les arbres dépassant 2 m de hauteur, 
• et 50 cm pour les arbres plus petits. 

Ces distances peuvent être modifiées par des usages locaux ou le Plan Local d’Urbanisme, donc, renseignez-vous auprès de votre mairie.

Si un arbre a été planté il y a plus de trente ans sans que le voisin n’ait protesté, la prescription trentenaire s’applique. L’arbre ne peut alors plus être contesté pour non-respect des distances. La jurisprudence est sur ce point constante.

Les branches qui dépassent chez le voisin

L’article 673 du Code civil donne au voisin le droit d’exiger que les branches empiétant sur son terrain soient élaguées. Cette demande est de droit : le propriétaire de l’arbre ne peut pas s’y opposer.

En revanche, le voisin ne peut pas couper lui-même les branches qui dépassent chez lui. Cette intervention est réservée au propriétaire de l’arbre. Si ce dernier refuse, le voisin peut saisir le juge judiciaire pour obtenir une ordonnance d’élagage sous astreinte.

Les racines, quant à elles, font l’objet d’un régime différent. Tout propriétaire peut lui-même couper les racines qui franchissent la limite séparative. Il n’a pas besoin de l’accord du voisin pour cette intervention.

Branches sur la voie publique

Les branches qui débordent sur la voie publique doivent être élaguées par le propriétaire de l’arbre. La mairie peut mettre en demeure le propriétaire d’intervenir en cas de signalement. Si aucune action n’est prise, la commune peut procéder d’office aux travaux et en imputer le coût au propriétaire.

5. Jardin non entretenu : quels recours pour le propriétaire ?

Si le locataire ne respecte pas ses obligations d’entretien du jardin, le propriétaire dispose de plusieurs voies de recours progressives.

La mise en demeure par courrier

La première étape est d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Celui-ci doit détailler précisément les manquements constatés (pelouse non tondue, haie envahissante, arbustes jamais taillés), fixer un délai raisonnable pour régulariser la situation et rappeler les obligations du bail.

Ce courrier constitue un acte juridique important. En cas de procédure ultérieure, il prouve que le propriétaire a régulièrement signalé le problème et laissé le temps au locataire de s’exécuter.

La retenue sur le dépôt de garantie

Lors de l’état des lieux de sortie, le propriétaire peut comparer l’état du jardin avec celui de l’entrée. Si le jardin est visiblement plus dégradé que lors de l’entrée, une retenue sur le dépôt de garantie est possible, à condition de justifier les sommes reclasées par des devis ou des factures de remise en état.

L’état des lieux d’entrée est donc essentiel. Si celui-ci est imprécis sur le jardin (jardin « non visité » ou « non vérifié »), cela rend très difficile toute retenue sur caution en fin de bail.

Clause de bail : si votre bail prévoit spécifiquement les obligations d’entretien du jardin (avec une liste détaillée), vos recours sont mieux encadrés. Sans clause explicite, la liste découlant du décret de 1987 s’applique de plein droit.